1　H10年、会計事務所より、相続後の納税対策につき依頼をいただく。物納予定地（更地）はあったが、不良資産となっている「古貸家」を清算し、『物納』を提案する。

※問題点

• 築40年以上、風呂なしアパート、家賃平均3万円
• 近隣には、この家賃では入居不可
• 物納のため、全員退去でなければ意味なし。

２　土地面積465.79m²、テナント1軒、貸家2軒、アパート2棟6人の合計9人

３　今回は、風呂なし、築40年アパートで、家賃平均3万円だった為、他に移転する物件もないため、困難が予想されたが、下町の人情があり、粘り強く交渉を重ねた結果「家主さんが困っているなら、しょうがない」、一人移転していただいたあとは、順調に交渉が進む。

４　強気一辺倒でなく、紳士的な交渉が実を結んだと言えよう。

※RESULT.

• 9人全ての借家人さんと、「借家退去合意契約」締結、この間約3ヶ月で合意をとりつける。
• 解体の後、『物納』

物納予定地（更地）を今後の有効活用のために残し、不良資産（低収益物件）であった、物納も受け付けない（家賃が安すぎるetc.）貸家建て付け地を、更地評価で物納。

貸家建て付け地の相続評価でありながら、更地評価にて『物納』（評価額のup）に注目！